现在的中国，不管哪个城市，市民住宅差不多都是组合式的，几十户几百户共住在同一幢楼上，一家一个小格子，跟马蜂窝似的。独门独户的别墅不是没有，太少，要么年头太久，已成文物，散布在高楼大厦之间，寥若，岌岌可危；要么离市区太远，只能作为一小撮有钱人的行宫。
民国不是这样。那时候，大城市的房价也很高，人口密度也很大，土地也很紧张，但是城市住宅的主体，不是小区，不是公寓，不是几十户几百户共同居住的“马蜂窝”，而是小独院。这一点，跟日本非常相似。众所周知，日本人解决住房问题的渠道多种多样，真没钱的，租房，但凡有点儿经济实力的，不像我们这样非得去找开发商购买，他们自己盖。日本有很多零碎地皮出售，大的几百平方米一块，小的几平方米一块，买了地皮，设计好图样，交给建筑商去盖，只要不违反规划，不影响邻居采光，盖成什么样子都没有人管，非常灵活。最重要的，盖成的房子无论多小，都是独门独院，住起来舒心。民国时间建筑欣赏：
民国时代就是这样子，有耐心有时间也有经济实力的市民，都选择自建房。地皮可以买，也可以租。买有买的价钱，租有租的规矩。
以广州为例，1923年8月，广州市的华中路和同福中路之间有一块地皮出售，这块地原来是海幢寺的庙产，民国成立后，广州市政府把它收归国有，经过拆迁平整，再分割成几百个小块，在报纸上登出图样，标上编号，定好底价，让想盖房的市民去买。底价是多少呢？靠近华中路的地块，每平方米20块大洋；靠近同福路的地块，每平方米13块大洋。卖地公告一经公布，无房市民踊跃申购。
1924年3月，广州市财政局又公开出售了现在荔湾区下九路西来正街的一块国有土地。这块地总共20亩，财政局把它分割成160多块，平均一块地80平米，标价每平方米30块大洋。卖地公告在《广州民国日报》上一连刊登了好几天，旁边还附有政府规划好的建筑标准和户型图。
国民革命军北伐胜利以后，北洋政府被国民政府取代，内战暂时结束，广州市面更加繁荣，房价地价迅速暴涨。1932年，惠爱路一带地价最高竟涨到6000块大洋一平方米，其他路段的地块每平方米也卖到几百块大洋，自建房的市民买不起了，改为租地建房。
为便利广大市民租地建房，广州市政府颁布了《租地建房标准》，规定城区国有土地分为十一等，每平方米每年租金最高不超过两块大洋，最低不低于银元一角；一家一户只能租赁一块土地，而且必须是无房户；租到地皮之后，必须在14天内动工兴建，并在18个月内完工并迁入居住，否则加罚租金，情形严重时还要解除租赁关系，交给其他无房户租赁；最后，建房前必须向广州市工务局上报“报建图则”，也就是施工设计图，在不违反城市规划的前提下才能动工兴建。
租地有两种合约：一是签订长期合同，例如三十年甚至五十年，每年缴一次地租，地价看涨的时候，还可以上调租金；二是签订短期合同，例如十年或者十五年，不用缴纳一分钱的地租，但是在合同期满的时候，上面盖的房子自动转移到地主名下，不给任何补偿，地主拆掉也好，卖掉也好，你都无权过问。
民国的市民自建房，签第一种合约的多。也就是说，房是自己的，地是人家的，只要你的房子还在人家地皮上盖着，你就得一直不停地缴地租。而中小型开发商租地搞开发，签第二种合约的多：一文不花租到地皮，然后在上面建成小区，再把小区里的房子租出去，租满若干年，收到的房租除了弥补建造成本还有利润可赚，此时租期差不多也就满了，得把地皮和小区都交给地主了，地主可以把小区卖掉，也可以继续向外出租。
仔细想想，现在我们也是租地建房——城市里的地皮都是国有的，都有产权期限，最长也不过70年，70年一满，国家有权无偿收回上面的房子。所以开发商搞开发也好，市民自己盖也好，都是在国家的地皮上租地建房。
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李开周，专栏作家，著有《千年楼市》《食在宋朝》《祖宗的生活》。
